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沒有買在A地段,千萬別想「以房養老」

文/Jackie Chien 

  • A區房屋,才有機會以房養老

 中國時報的一篇報導,提到各銀行「以房養老」貸款的擔保品地區與成數限制,其中有三家銀行很明顯地只承作特定的房屋[1]

  1. 台銀:最高7成,擔保品座落以房貸核貸劃分的A區為限。
  2. 土銀:雙北市捷運站1,000公尺範圍內,最高7成,其他地區6成。
  3. 合庫:A區7成,B區5成,其他地區6成。

  什麼是A區?

 各銀行在決定貸款金額時,考量有三,其一為為物件區位、其次是物件周邊環境和屋況,第三則是銀行對後市的看法及貸款人信用條件;其中所謂物件區位,分為A區、B區及C區,依照生活機能、交通建設及脫手難易度而定,例如台北市及新北市「精華區」都被列為A區[2]

 瞭解到什麼是A區之後,從上列三家銀行中,台銀並未承作A區以外的房屋,所以若你所持有的房地產是烏來、金山,或者是合宜住宅,未來難以在承作範圍之內,而必須尋求其他行庫看是否願意貸款,但應該也很難有銀行願意承作。

 土銀也有很大的限制,必須要在「雙北市捷運站1,000公尺範圍內」,最高也是7成,剛剛提到的淡水有部分區域涵蓋在此範圍內,得以向土銀申辦貸款。其他銀行雖然現在還沒有嚴苛的條件,但未來應該也會逐步加上「A區」、「捷運站」等條件,即便沒有講明,但實質審核一樣也需要有A區的特徵值,包括良好的居住環境、交通便利、建材精實等條件,才可能爭取到以房養老貸款。

 

  • 房價走低,貸款條件更形嚴格

 現在購屋、想要未來「以房養老」的朋友,在購屋的時候應先看清楚現在的條件,並以此為選購房屋的基本條件;換言之,未來在房價走跌的趨勢下,20年後以房養老的條件只會更嚴苛,不會更寬鬆。

 以日本的經驗為例,今(2017)年兩大日本大最具權威的財經周刊《東洋經濟》、《鑽石》,均以不動產為封面,探討不動產是否是資產,還是不良債權或煩惱的種子;根據野村總合研究所預測,2033年日本空屋將高達2,167萬戶,空屋率30.4%,幾乎每3戶就有1戶[3]

 筆者每年都會前往日本觀察一些老人化的現象,今年預計前往埼玉縣瞭解「十室九空」的現況,看看傳聞中遭棄置的老舊公寓,堆積如山的枯枝枯葉,甚至於有報導說即便是狀況良好的16坪房子,也僅需新台幣120萬元而已[4]

 日本房屋修繕費與持有成本極高,退休族愈來愈負擔不起,而且日本也有年金發放調降的現象,當人口老化、少子化現象嚴重,政府也不得不如此降低年金發放、降低社會福利[5];種種因素加在一起,使得許多地區的空屋逐漸增多,少了消費者,地區商業行為當然逐漸沒落,而呈現了惡性循環,房屋的價值也愈來愈不值錢。

 參酌日本的房市經驗,我國走的路子非常接近,少子化、老人化的社會結構也類似,許多非A區的房地產價格推估也會如同日本般走低,現在想要靠購買房地產來達到老年「以房養老」之目的,過了20年、30年之後,銀行將本求利,也會嚴格審慎核貸。

 

  • 結論

 參考信義房價指數(如下圖),目前房價位於「頭部」,如果要辦理以房養老貸款,在以認同筆者提出未來房市看空的看法,目前是最好的時機,60歲持有一定品質不動產的民眾,現在可以有較好的核貸比例,每個月可以領取更高「養老金」。以合庫為例,截至106年1月底,承作以房養老件數為549件,核貸額度共31.68億元,平均月付金額、貸款成數各2.5萬元、46.8%,預估今年接近千件[6];晚個幾年,應該就沒有這麼好的條件了。

 

參考資料:

[1] 以房養老當靠山 退休不怕斷炊,http://www.chinatimes.com/newspapers/20170227000224-260208

[2] 雙北房屋獲核貸少 彰化花蓮得青睞,http://house.udn.com/house/story/9611/1264840

[3] 劉黎兒:房子賣不掉怎麼辦,http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170206/1049656/

[4] 為何日本房子只要300萬,也沒人想買?http://www.storm.mg/lifestyle/138676

[5] NHK特別採訪小組,老後破產,第19-20頁。

[6] 合庫廖燦昌︰價跌量出 房市才會築底,http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1076364

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